Waar moet u op letten bij het afsluiten van een woonkrediet?

03/03/16 om 10:34 - Bijgewerkt om 10:37

Bijna iedereen die zich een woning wil aanschaffen moet langs de bank passeren. Om een goede rentevoet af te sluiten met een bank, kan u zich maar beter goed voorbereiden om niet voor verrassingen te komen staan. Een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten.

Waar moet u op letten bij het afsluiten van een woonkrediet?

Voor de grootste groep van 50-plussers dient het woonkrediet om verbouwingen aan de bestaande woning te financieren. © iStock

Brusselse Gewest is het duurst

De Belg heeft nog steeds een baksteen in zijn maag. 74% van de Belgen is eigenaar, in buurlanden Frankrijk en Nederland kan maar 55% van de bevolking dat zeggen. Dat zal in de toekomst niet veel veranderen, negen op de tien jongeren droomt van een eigen huis. Steffie Vermeir van BNP Paribas gidst ons langs de belangrijkste klippen: "De woningprijzen lagen in Vlaanderen in 2015 gemiddeld op 251.000 euro. In Wallonië ben je goedkoper af met 177.000 euro, maar Brussel spant de kroon met 414.000 euro. Voor een appartement tel je in België gemiddeld 206.000 euro bij. Deze bedragen maken dat er in de meeste gevallen een woonkrediet nodig is. Twintigers die hun eerste woning willen bekostigen leenden in 2015 gemiddeld 156.000 euro. De eigen inbreng bedroeg 50.000 euro."

Waar moet u op letten?

"Allereerst is er een belangrijk verschil tussen verkoop uit de hand en een openbare koop. In het tweede geval moet u immers rekening houden met hogere notariskosten en een kortere termijn van handelen. Normaal gaan er een viertal maanden voorbij, vooraleer de akte verleden wordt bij de notaris. In geval van openbare verkoop moet uw hypothecair krediet op één of soms anderhalve maand geregeld zijn", waarschuwt Vermeir.

"Een tweede aandachtspunt is het onderscheid tussen een hypotheek en een mandaat. Een mandaat betekent minder notariële kosten, maar zal geen fiscale voordelen opleveren. Met een hypotheek kan de bank de woning rechtstreeks verkopen om de uitstaande schuld te vereffenen. Dit kan ingebracht worden in de fiscaliteit."

Waar moet u op letten bij het afsluiten van een woonkrediet?

© Thinkstock

Hoeveel kunt u lenen?

"Banken zijn vandaag terughoudender om het volle pond te lenen, tenzij er hypothecaire waarborg in onroerend goed tegenover staat of het maandloon van de kandidaat-lener heel hoog ligt", vertelt Vermeir. "In de meeste gevallen zal het om ongeveer 80% van het totaalbedrag gaan. Om de maandlast te berekenen wordt de 1/3-regel als vuistregel gehanteerd. De maandelijkse hypothecaire aflossing mag niet meer dan 1/3 van het inkomen bedragen. Ten slotte kijkt men nog naar het restinkomen, of er wel voldoende overblijft om comfortabel van te lenen. Algemeen geldt 1.000 euro voor een single en 1.250 à 1.600 euro voor een koppel."

" Staar u hier niet blind op. Er is weldegelijk onderhandelingsruimte. Als u bijvoorbeeld kan aantonen dat u naast de huurprijs die u maandelijks neerlegt, ook nog een bedrag kan sparen elke maand, kan u misschien al aantonen aan uw bank dat u een hogere maandelijkse aflossing aankan."

Welke formules bestaan er?

"De eenvoudigste is het woonkrediet met vaste rentevoet. Momenteel is dit door de historisch lage rente veruit de meest interessante formule. Het affichetarief bedraagt 2,45 %, maar ga alsjeblief shoppen bij de verschillende banken om het beste tarief te krijgen. Daarnaast bestaat de variabele rentevoet. Dan gebeurt er op afgesproken momenten een aanpassing van de rentevoet in functie van een referte-index. Ongebreideld stijgen of dalen kan echter niet. De CAP bepaalt het plafond, de FLOOR is de minimumrente. 1/1/+3/-3 moet je als volgt lezen: 1 jaar vast, elk jaar aanpasbaar, CAP van 3% en FLOOR van 3%. De derde mogelijkheid heet de accordeonformule. Dan ligt de maandelijkse aflossing vast, maar kan de termijn wijzigen in functie van de aanpasbare rentevoet."

"Het uiteindelijke tarief is van een aantal factoren afhankelijk: hoeveel wil u lenen? Is er een solide waarborg? Vast of variabel? Welke looptijd? Bent u een goede klant? Het is met andere woorden enorm dossiergebonden."

Waar moet u op letten bij het afsluiten van een woonkrediet?

© Nix

Welke kosten komen erbij?

"Voor de aankoop van een woning zijn het niet de banken die het merendeel van de extra kosten opslorpen. Het meeste gaat naar de notaris. Allereerst zorgt hij voor het registratierecht van de aankoopakte. Voor Vlaanderen is dat 10% (5% klein beschrijf), voor het Waalse Gewest 12,5% (6% klein beschrijf) en voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 12,5%. Ter info, we spreken over groot beschrijf als het kadastraal inkomen minstens 745 euro bedraagt. Daarbovenop bestaan er nog notariskosten, waaronder zijn ereloon, de dossierkosten die de bank rekent, ongeveer 350 à 400 euro, en de kosten voor een schatter, mocht dat nodig zijn, wat neerkomt op 200 à 300 euro."

"Bij een nieuwbouw ligt het anders. Dan betaal je op de woning louter btw, geen registratiekosten. Voor de bouwgrond betaal je dan weer ofwel registratierechten ofwel btw. Tenzij het duidelijk anders staat aangegeven, komen daar altijd nog notariskosten bovenop."

Wat zijn de fiscale voordelen?

"De voorbije jaren schroefde de regering de fiscale voordelen enorm terug. In Vlaanderen heet het tegenwoordig de geïntegreerde woonbonus. Omgerekend kan je 85 euro per maand per kredietnemer in mindering brengen. In Brussel is dat nog 125 euro per maand per kredietnemer. Opgelet, tegen 2017 zullen er nieuwe regels in voege zijn. In Wallonië spreekt men van de wooncheque. Hoe lager je inkomen, hoe groter je fiscaal voordeel. Ook kinderen ten laste hebben een positieve invloed op dat saldo. Boven een netto-inkomen van 81.000 euro netto, verlies je het recht op fiscale aftrek. Deze fiscale voordelen zijn afhankelijk van de duurtijd. Na tien jaar valt er een stuk weg", geeft Vermeir nog mee. (VC)

Postcode

Onze partners