Waakt de architect over uw budget

18/02/08 om 17:54 - Bijgewerkt om 17:54

Bron: Ik Ga Bouwen

Een concreet bouwgeschil aan de hand van een vonnis van de hand van de Vrederechter te Antwerpen.

Een concreet bouwgeschil aan de hand van een vonnis van de hand van de Vrederechter te Antwerpen.

De feiten

Een echtpaar sloot een overeenkomst met een architect waarbij de opdracht werd gegeven om de leefruimte op het gelijkvloers van hun pand te renoveren. In de overeenkomst werd de kost voor deze verbouwing door de architect op 25 000 euro geraamd. De opdrachtgevers zouden zelf de offertes bij de aannemers opvragen.

Verder kwamen partijen overeen dat het ereloon van de architect zou bepaald worden volgens het barema van de "deontologische norm". Als voorschot werd een bedrag van 1000 euro betaald aan de architect. De architect stelde vervolgens een voorontwerp op van de verbouwingswerken van het gelijkvloers.

Later kwamen partijen overeen dat de architect ook toezicht zou houden op de werken aan het plat dak. De architect stelde hiertoe een beschrijving van de constructie van het dak, alsook een meetstaat op.

Na een tweetal maanden vroeg de architect aan zijn opdrachtgevers om hem te willen inlichten over de eventuele bouwvergunning en over de beslissing over de aan te stellen aannemers. Er volgde geen reactie. Na 3 maanden informeerde hij opnieuw. Zijn opdrachtgevers reageerden opnieuw niet. Nadat de architect via de stadsdiensten vernomen had dat er inmiddels wel een bouwvergunning was verleend, zond hij een factuur "voor het opmaken van een bouwdossier voor verbouwingswerken" voor een totaalbedrag van 2248 euro. Hij berekende zijn ereloon aan 7,2 % op een bedrag van 37 000 euro, zijnde 25 000 euro voor de verbouwing van de gelijkvloerse verdieping en 12 000 euro voor het dak. Zijn opdrachtgevers reageerden hierop met de melding dat de totale prijs door de architect op 25 000 euro was geraamd en protesteerden het gefactureerde bedrag. De architect verklaarde zich daarop bereid zijn ereloon enkel op de verbouwingswerken aan het gelijkvloers aan te rekenen en verstuurde in navolging hiervan een verbeterde factuur, nu berekend op 25 000 euro, zijnde een bedrag van 1168 euro.

De opdrachtgevers stelden zich vragen omtrent deze gang van zaken en vroegen vervolgens zelf bestekken op aan enkele aannemers voor het uitvoeren van de werken. Deze bestekken bleken echter aanzienlijk hoger te liggen dan het door de architect geraamde bedrag van 25 000 euro. De opdrachtgevers schreven de architect daarop aan met de melding dat ze wegens financiële redenen afzagen van de verbouwingswerken, daarbij stellende dat de reeds betaalde provisie van 1000 euro ruimschoots de geleverde prestaties zou dekken, "gelet enerzijds op de reeds opgeleverde prestaties, die overigens uiterst summier blijken, en anderzijds gelet op de foutieve raming van de totale kostprijs vermeld in de overeenkomst".

In zijn antwoord wees de architect erop dat de oorspronkelijke opdracht nochtans uitgebreid werd waardoor de bijkomende factuur gerechtvaardigd zou zijn. Verder betwistte hij dat de kosten hoger zouden liggen dan hetgeen door hem geraamd was. De architect liet daarop zelf ook een bestek opstellen door een aannemer waaruit bleek dat het totale werk kon uitgevoerd worden voor een bedrag van 16 054 euro. Betaling van zijn ereloon bleef uit.

Uiteindelijk heeft de architect de bouwheer gedagvaard in betaling van zijn niet betaalde erelonen. De architect beweert dat de bouwheer, door van de overeenkomst af te zien, de overeenkomst op basis van art. 1794 BW eenzijdig beëindigd zou hebben en hij recht zou hebben op de niet betaalde erelonen vermeerderd met hetgeen hij normaal bij deze opdracht had kunnen overhouden. De bouwheer stelt daartegenover dat de overeenkomst op basis van artikel 1184 BW ontbonden moest worden wegens een contractuele wanprestatie van de architect.

Het oordeel van de vrederechter

De Vrederechter stelde vast dat de door de opdrachtgevers opgevraagde offertes bij twee aannemers inderdaad het oorspronkelijke budget van 25 000 euro ruim overschreden. De overeenkomst tussen de bouwheer en de architect hield volgens de Vrederechter nochtans in dat het volledige werk (renovatie van gelijkvloerse verdieping en dakwerk) volgens de architect zou kunnen geschieden voor maximum 25 000 euro.

De Vrederechter oordeelde dat de architect hierdoor een beoordelingsfout beging door een niet realistisch budget voorop te stellen in de overeenkomst, hetgeen een contractuele wanprestatie uitmaakt in zijnen hoofde.

De Vrederechter besloot dat in de gegeven omstandigheden ontbinding te zijnen laste gerechtvaardigd was en de bouwheer zelfs gerechtigd was om het door hem betaalde voorschot terug te vorderen.

Enkele kanttekeningen bij het vonnisDe architect waakt over het budget

Een eerste interessant element dat in bovenstaand vonnis aan bod komt, is de verplichting tot advies en raadgeving van de architect inzake de bouwkost en het budget. De architect moet steeds informeren naar de financiële mogelijkheden van de bouwheer, alsook adviseren omtrent de totale bouwkost van het project. Dit principe is niet nieuw en maakt deel uit van een uitgebreide rechtspraak. De architect heeft daarnaast de plicht om ontwerpen voor te stellen die binnen de grenzen blijven van het in zijn opdracht omschreven project. Als de architect opmerkt dat het bij overeenkomst vastgestelde budget niet bereikt zal kunnen worden, is hij verplicht dit aan de bouwheer te melden en hierover desgevallend een bijkomende overeenkomst af te sluiten. De verbintenis van de architect blijft gelden gedurende de hele duur van de overeenkomst.

Niet elke overschrijding van het (meestal geraamde) budget zal echter tot gevolg hebben dat de architect een beroepsfout begaat. Zo staat de rechtspraak vaak een marge toe. Daarnaast moet er ook gewezen worden op rechtspraak die eist dat de bouwheer de grootte van het budget in de contractuele sfeer met de architect dient op te nemen. Het moet duidelijk zijn dat het budget in de besproken casus een essentieel element was voor de bouwheer. Dit is echter niet steeds het geval. Het is dus met andere woorden aangewezen om in de overeenkomst met de architect steeds op te nemen welk budget u als bouwheer juist voor ogen heeft in de mate u van het budget een essentieel element van de overeenkomst wenst te maken.

Verschil tussen ontbinding wegens wanprestatie en eenzijdige opzegging

Daarnaast is het besproken vonnis interessant aangezien ook het verschil tussen twee wijzen van beëindiging van aannemingsovereenkomsten aan bod komt in het vonnis (art. 1184 BW versus art. 1794 BW). Artikel 1794 BW voorziet vooreerst dat de bouwheer de aannemingsovereenkomst met de aannemer of architect ten allen tijde en zonder reden kan opzeggen. In dit geval moet de bouwheer de aannemer (of architect) echter wel integraal schadeloos stellen voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen. In bovenvermelde zaak argumenteerde de architect dat de bouwheer de overeenkomst zou hebben opgezegd op basis van art. 1794 BW om op basis hiervan een opzeggingsvergoeding te krijgen. De Vrederechter ging hier niet op in gezien de architect zelf in de fout is gegaan.

De opzeggingsmogelijkheid van artikel 1794 BW moet evenwel strikt worden onderscheiden van de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst ten laste van één of alle partijen omwille van een contractuele fout. Artikel 1184 BW voorziet inderdaad dat in wederkerige overeenkomsten (zoals een aannemingsovereenkomst), elk van de partijen steeds de ontbinding van de overeenkomst kan vorderen voor een rechter op basis van een contractuele tekortkoming van de andere partij. De rechter oordeelt dan op basis van de feiten of de tekortkoming(en) dermate ernstig is (zijn), dat ze een ontbinding rechtvaardig(t)(en). Bijkomend kan desgevallend een schadevergoeding worden toegestaan. In het besproken geval was de tekortkoming door de rechter voldoende ernstig bevonden.

Kortom in beide gevallen zal de overeenkomst beëindigd worden, het prijskaartje is evenwel verschillend. Het is bijgevolg raadzaam als bouwheer steeds goed te overwegen of de tekortkoming van de aannemer of architect wel voldoende ernstig is om een ontbinding wegens wanprestatie te rechtvaardigen. Indien de rechtbank de wanprestatie immers niet als voldoende ernstig ervaart, dient men nadien onvermijdelijk het gelag te moeten betalen. Een gewaarschuwd bouwheer is in dat geval twee bouwbudgetten waard !

Tekst: Sven Vernaillen & Joris Wouters

Advocaten bij GSJ advocaten te 2018 Antwerpen, Mechelsesteenweg 27, tel. 03 232 50 60

Lees meer over:

Postcode

Onze partners