Praktische weetjes over het bodemattest

14/02/11 om 14:42 - Bijgewerkt om 14:42

Bron: Ik Ga Bouwen

Een woordje uitleg over waarom u het bodemattest in de onderhandse verkoopsakte moet opnemen.

Het niet opnemen van de inhoud van het bodemattest in de onderhandse verkoopsakte van een grond zou beide partijen voortaan wel eens zuur kunnen opbreken. Een gevolg van een beslissing van het Hof va n Beroep van Antwerpen.

1. De feiten


Op 8 oktober 2005 werd tussen twee partijen een onderhandse verkoopsakte afgesloten over de aankoop van een grond. In de onderhandse akte werd de inhoud van het bodemattest door de verkoper niet opgenomen. Dit is volgens het Vlaamse Bodemsaneringsdecreet nochtans verplicht. Het attest werd later (op 9 januari 2006) in het kader van een doorverkoop echter wel opgevraagd. Het bodemattest vermeldde dat er bij de OVAM voor het betrokken perceel geen gegevens in het register van de verontreinigde gronden beschikbaar waren.

In de daaropvolgende betwisting meende de koper te kunnen afleiden dat het ontbreken van een bodemattest erop wees dat de partijen hun akkoord slechts als een voorakkoord dienden te beschouwen, en dat er mede om die reden geen bindend finaal akkoord tussen de partijen was tot stand gekomen over de essentiële elementen van de verkoop. De koper achtte zich niet gebonden door de onderhands afgesloten overeenkomst, waarvan hij de nietigheid opwierp wegens het ontbreken van de inhoud van het bodemattest.


2. De toepasselijke wetgeving


Het Hof diende zich in deze zaak uit te spreken over de toepassing van het Vlaamse Bodemsaneringsdecreet van 22 februari 1995. Meer in het bijzonder diende het Hof te oordelen over de toepassing van de informatieverplichtingen zoals opgenomen in de bodemregelgeving.

Dit Vlaamse Bodemsaneringsdecreet heeft als doel de Vlaamse overheid een belangrijk middel in handen te geven om verontreinigde gronden te saneren en nieuwe bodemverontreiniging in de toekomst te vermijden. Het Bodemsaneringsdecreet werd onlangs vervangen door het zogenaamde 'Vlaamse Bodemdecreet' van 20 oktober 2006 (dat in werking trad op 1 juni 2008).

Het Bodemsaneringsdecreet stelt in artikel 36 (thans artikel 101 van het 'Bodemdecreet') dat de betrokken partijen bij het sluiten van een onderhandse akte omtrent de overdracht (bijvoorbeeld een verkoop) van een grond verplicht zijn om een bodemattest aan te vragen bij OVAM (De formulieren tot aanvraag van een bodemattest zijn trouwens beschikbaar op www.ovam.be).

Vervolgens dient volgens de toepasselijke wetgeving de inhoud van het bodemattest meegedeeld te worden aan de verwerver van de grond (bijvoorbeeld: de koper). Zeker moet de inhoud van het desbetreffende bodemattest integraal worden opgenomen in de (onderhandse) akte van overdracht zelf. Indien men zou vergeten om de inhoud van dergelijk bodemattest op te nemen in de akte dan zal dit volgens hetzelfde artikel leiden tot de 'nietigheid van de overdracht'.


3. Het oordeel van het Hof


Het Hof oordeelde dat in voorliggend geval, waar de inhoud van het bodemattest niet op een bestaande verontreiniging wees, de koper in deze zaak geen enkel redelijk belang had om op basis van het Bodemsaneringsdecreet de vernietiging van de verkoop te vorderen. Het Hof oordeelde dat de koper geen enkel nadeel had geleden door het niet opnemen van de inhoud van het bodemattest in de verkoopsakte.

De koper had volgens het Hof geen enkel nadeel geleden gezien er voor het desbetreffende kadastraal perceel nu net geen gegevens beschikbaar waren in het register van verontreinigde gronden die zouden wijzen op een verontreiniging. De koper kon dan ook volgens het Hof in de gegeven omstandigheden niet met succes de nietigheid van de onderhandse akte inroepen. Het inroepen van de nietigheid van de onderhandse akte kon volgens het Hof door de koper niet met succes worden aangewend met de uitsluitende bedoeling de koper toe te laten aan de door hem aangegane verbintenissen te ontsnappen.


4. Wat onthouden we hieruit?


De vereiste van de opname van de inhoud van het bodemattest in de overdrachtsakte is duidelijk ingegeven vanuit de bekommernis om de verwerver van een grond afdoende te informeren over en beschermen tegen de aanwezigheid van een bodemverontreining. Doch zal het niet opnemen ervan niet in alle gevallen zomaar onmiddellijk leiden tot de nietigheid van de overdrachtsakte.

Het niet opnemen van de inhoud van het bodemattest kan volgens het Hof van Beroep te Antwerpen niet leiden tot de nietigheid van de akte indien kan worden bewezen dat de verwerver geen enkel nadeel heeft geleden door het ontbreken van de inhoud van het bodemattest in de akte.

Het lijkt niettemin duidelijk dat het ontbreken van de inhoud van een dergelijk bodemattest wel degelijk kan en zal leiden tot de vernietiging van de onderhandse akte indien er een bodemverontreiniging zou worden vastgesteld. Deze wettelijke verplichting strekt immers tot de bescherming van de belangen van de verwerver zonder dat deze laatste deze wettelijke verplichting mag misbruiken om te ontsnappen aan diens contractuele verplichtingen.

5. Hoe kunnen we de nietigheidssanctie vermijden?

De voorzichtige verkoper zal er dan ook steeds best dienen over te waken dat de inhoud van het bodemattest reeds van in den beginne in de onderhandse verkoopsovereenkomst wordt opgenomen. Het gevaar dat de koper nadien mits toepassing van de hoger vermelde regelgeving zal trachten te ontsnappen aan zijn verbintenissen blijft immers steeds aanwezig.


Sven Vernaillen, Advocaat


(www.GSJ-advocaten.be t. 03/232.50.60)

Postcode

Onze partners