Omzichtig omspringen met de wet-Breyne

30/01/08 om 16:24 - Bijgewerkt om 16:24

Bron: Ik Ga Bouwen

Uit de rechtspraak gegrepen: onduidelijke en dubbelzinnige overeenkomst sleutel op de deur? De wet-Breyne sanctioneert !

Uit de rechtspraak gegrepen : onduidelijke en dubbelzinnige overeenkomst sleutel op de deur? De wet-Breyne (*) sanctioneert!

De rechtbank van eerste aanleg in Antwerpen werd onlangs geconfronteerd met een geschil waarbij een kandidaat bouwheer een bouwbezorgingsovereenkomst had ondertekend. De rechtbank heeft zich daarbij moeten uitspreken over de juridische waarde van zo'n dubbelzinnige, onduidelijke en onvolledige overeenkomst.

De feiten

Nadat er enkele contacten waren geweest tussen de eigenaar van een perceel bouwgrond en bouwfirma S. in verband met het oprichten van een woning sleutel-op-de-deur, bezorgde bouwfirma S. aan de grondeigenaar een prijsopgave verwijzend naar een aantal voorontwerpen en schetsen. In deze prijsopgave werd een vaste prijs bepaald, exclusief btw, maar inclusief ereloon van de architect en betoningenieur.

De grondeigenaar tekent vervolgens nog diezelfde dag met de bouwfirma S. een zogenaamde bouwbezorgingsovereenkomst die blijkbaar werd opgesteld in één exemplaar. In deze overeenkomst verbond de bouwfirma S. zich ertoe om op de grond van de eigenaar een kant-en-klaar gebouw op te richten voor de prijs van ongeveer (met de hand geschreven) een bedrag van 10.500.000 BEF exclusief btw. De betaling zou pas dienen te geschieden bij de voltooiing van het gebouw. Er wordt in deze overeenkomst niet verwezen naar de prijsopgave, noch naar de voorontwerpen en schetsen. In geval de opdrachtgever deze overeenkomst eenzijdig zou verbreken, voorzag de overeenkomst wel dat hij aan de bouwfirma S., benevens alle kosten gemaakt door deze firma, een forfaitaire en onherleidbare schadevergoeding van 15% van de aannemingssom zou moeten betalen. Kort daarna werd blijkbaar door een andere firma, zijnde de firma SE, een stedenbouwkundige vergunning aangevraagd. Deze firma zond vervolgens een factuur naar de grondeigenaar voor het uittekenen van de plannen en de bouwaanvraag ten bedrage van 250.000 BEF. Vervolgens ontving de grondeigenaar van de bouwfirma S. een door haar reeds ondertekende aannemingsovereenkomst en een lastenboek met verzoek deze ondertekend terug te willen bezorgen. In deze overeenkomst verbond de bouwfirma S. zich ertoe een woning op te trekken overeenkomstig de plannen van architect B.I., die de grondeigenaar nog nooit had ingezien. De prijs werd bepaald op 10.350.000 BEF exclusief btw en inclusief ereloon architect. De prijs zou daarbij nu wel in verschillende schijven betaald dienen te worden naargelang van de voortgang van de werken. De overeenkomst maakte echter geen melding van de vermeldingen voorgeschreven door de wet-Breyne. De grondeigenaar voelde blijkbaar argwaan, ging niet over tot ondertekening en liet de bouwfirma S weten dat hij wenste af te zien van het sluiten van deze overeenkomst. De eerder ondertekende overeenkomst, waarvan hij nooit een exemplaar mocht ontvangen, beschouwde hij als van nul en generlei waarde.

Daarop gingen zowel de bouwfirma S als de firma SE over tot dagvaarding van de grondeigenaar. De bouwfirma S vorderde de volgens haar contractueel overeengekomen forfaitaire schadevergoeding van 15% van de aannemingssom. De firma SE vorderde betaling van haar openstaande factuur voor het uittekenen van de plannen en de bouwaanvraag .

Oordeel rechtbank

Voor wat betreft de vordering van de firma SE was de rechtbank zeer kort en duidelijk. Ook al was deze factuur nooit geprotesteerd door de grondeigenaar (niet-handelaar), er was nooit een contractuele band tot stand gekomen tussen de grondeigenaar en de firma SE. Bij gebreke aan rechtsverband is de vordering dan ook ongegrond.

Over de vordering van de bouwfirma S was de rechtbank eveneens klaar en duidelijk. De zogenaamde bouwbezorgingsovereenkomst was nietig. Het voorwerp van deze overeenkomst was volgens de rechtbank niet voldoende bepaald of bepaalbaar gesteld in de overeenkomst. Er werd in deze overeenkomst immers niet duidelijk bepaald wat er juist opgericht diende te worden. Op het ogenblik van deze overeenkomst bestonden de plannen (nog) niet, zodat het voorwerp zelfs onbepaalbaar was, daar aan de hand van de overeenkomst niet kon worden vastgesteld welke verplichtingen de bouwfirma S op zich had genomen en welk gebouw juist opgericht diende te worden. Het voorwerp van de overeenkomst zou immers pas bepaald worden op het ogenblik dat de aannemingsovereenkomst en het lastenboek eveneens door de grondeigenaar ondertekend zouden worden. Pas vanaf dat ogenblik zou tevens de wet-Breyne van toepassing worden gezien deze overeenkomst in stortingen voorzag door de bouwheer vóór de voltooiing van het gebouw.

De bouwfirma S kreeg daarbij een duidelijke veeg uit de pan. Het stond volgens de rechtbank immers vast dat de bouwfirma S met opzet het voorwerp van de bouwbezorgingsovereenkomst onduidelijk en onbepaalbaar had gehouden ten einde de bepalingen van de wet-Breyne te ontduiken. Volgens de rechtbank werd de beoogde wetsontduiking tevens nog bevestigd door het feit dat na het sluiten van de bouwbezorgingsovereenkomst ook de aannemingsovereenkomst voorzag in stortingen door de bouwheer vóór de voltooiing van het gebouw maar er geen melding werd gemaakt van de door de wet-Breyne voorgeschreven vermeldingen. Ook het feit dat door een met de bouwfirma S verbonden firma SE voorafgaand aan de bouwwerken betalingen worden gevraagd aan de bouwheer, wijst op het opzet van de wetsontduiking. De grondeigenaar werd volgens de rechtbank te kwader trouw in de waan gebracht dat hij gebonden zou zijn om een nieuwbouw te laten optrekken onder de door de bouwfirma S gedicteerde voorwaarden. Volgens de rechtbank is er dan ook maar één sanctie mogelijk, namelijk de nietigheid van de bouwbezorgingsovereenkomst.

Aan de grondeigenaar wordt een schadevergoeding toegekend die door de rechtbank ex aequo et bono wordt begroot op 2500 euro.

Wat onthouden we hieruit ?

De bouwfirma S, als aannemer die woningen sleutel-op-de-deur bouwt, diende beroepshalve de wet-Breyne te kennen en beging een duidelijke fout door de bouwheer een nietige overeenkomst te laten ondertekenen. Door het voorwerp van de overeenkomst onduidelijk en onbepaalbaar te houden werd door de bouwfirma S beoogd om de door de wet-Breyne aan de koper of opdrachtgever geboden bescherming te ontduiken. De door de wet-Breyne geboden bescherming heeft immers tot doel te voorkomen dat de koper of opdrachtgever wordt overgeleverd aan de beslissingen van de bouwpromotor-aannemer zonder dat deze voorafgaandelijk behoorlijk geïnformeerd is geworden omtrent zijn rechten en verplichtingen. n

Sven Vernaillen, advocaat-vennoot bij GSJ-Advocaten, Mechelsesteenweg 27, 2018 Antwerpen, 03 232 50 60. www.gsj.be

(*) De Woningbouwwet van 9 juli 1971, beter bekend als de "wet-Breyne", beschermt de kandidaat-bouwer of de kandidaat-koper van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning tegen de opname van onrechtmatige bedingen in de contracten en tegen het risico van insolvabiliteit van de medecontractant. Om deze bescherming te garanderen zijn de meeste bepalingen van de wet van dwingend recht, zodat er niet van kan worden afgeweken. (bron: Confederatie Bouw)

Sven Vernaille

Lees meer over:

Postcode

Onze partners