Kadastraal inkomen na een renovatie

23/02/11 om 11:43 - Bijgewerkt om 11:43

Bron: Ik Ga Bouwen

Welke invloed heeft een renovatie op het kadastraal inkomen van uw huis?

Als u de eigenaar van een woning bent, dan betaalt u hierop onroerende voorheffing. Die wordt berekend op basis van uw kadastraal inkomen. Maar wat zijn nu de gevolgen op het kadastraal inkomen (en de onroerende voorheffing) als u uw huis verbouwt?


Het kadastraal inkomen (KI) komt overeen met het gemiddelde netto-inkomen dat u als eigenaar zou verdienen door uw woning gedurende een jaar te verhuren. Het is dus de fictieve opbrengst van uw onroerend goed, ongeacht of er al dan niet een werkelijk huurinkomen is. Bij de berekening van uw KI wordt rekening gehouden met de huurmarkt op een referentietijdstip. Dat tijdstip ligt momenteel nog op 1 januari 1975, en daarom wordt uw kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd. Het is dat geïndexeerde KI dat de basis vormt voor de inning van de onroerende voorheffing.
De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting die u als eigenaar van een woning jaarlijks dient te betalen. In het Vlaams Gewest bedraagt de onroerende voorheffing 2,5 % van het KI, in het Waals Gewest en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest 1,25 % van het KI. Dus hoe hoger het KI, hoe hoger de onroerende voorheffing. Ze komt ten goede aan het gewest waarin u woont, maar wordt nog eens verhoogd met zogenaamde opcentiemen ten voordele van de gemeente en de provincie. Hoeveel u uiteindelijk zal moeten betalen, hangt dus af van uw woonplaats.

Op www.onroerendevoorheffing.be kunt u het exacte bedrag uitrekenen op basis van uw kadastraal inkomen.

[Franse versie: op fiscalite.wallonie.be vindt u hier meer informatie over.]


In bepaalde gevallen heeft u als eigenaar recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Dat is onder meer zo wanneer u kinderen ten laste heeft of wanneer u in een zogenaamde 'bescheiden woning' woont. Een bescheiden woning heeft een (niet-geïndexeerd) KI van maximaal 745 euro. In dat geval geniet u als eigenaar een korting van 25 procent op de onroerende voorheffing. Soms wordt er zelfs een (tijdelijke) vrijstelling van de voorheffing verleend, bijvoorbeeld wanneer u een leegstaand handelspand verbouwt tot een woning of een onbewoonbaar huis renoveert. Op die manier wil de wetgever leegstand en verkrotting tegengaan.

1. Aangifte


Als u een nieuwe woning gebouwd heeft, dan bent u verplicht om dit binnen de dertig dagen na de ingebruikname te melden aan de zogenaamde Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (de vroegere Administratie van het Kadaster). Doet u dat niet, dan riskeert u administratief en mogelijk zelfs strafrechtelijk te worden beboet.

De aangifte gebeurt aan de hand van een formulier dat u waarheidsgetrouw dient in te vullen. Op basis van deze informatie wordt dan het kadastraal inkomen vastgesteld. Mogelijk komt een ambtenaar ter plaatse om die gegevens te controleren. Het nieuwe KI wordt u daarna via een aangetekende brief meegedeeld.


Maar ook bij een verbouwing moet u in principe melden wanneer de werken voltooid zijn. In dat geval wordt het oude kadastraal inkomen mogelijk herzien. Wanneer u aangifte doet, dan moet u op het hiervoor voorziene formulier de kostprijs van de verbouwingswerken vermelden. Facturen hoeft u niet toe te voegen. Uw KI wordt sowieso verhoogd wanneer het comfort in uw woning verbeterd is door de renovatiewerken. Het (laten) plaatsen van centrale verwarming kan dus al aanleiding geven tot een verhoging van uw KI.

Dat is ook zo wanneer de bewoonbare oppervlakte door de verbouwingswerken is toegenomen. Bijvoorbeeld omdat u de zolderruimte heeft omgevormd tot slaapkamers of omdat u uw woning heeft uitgebreid met een veranda.

2. Financiële gevolgen

Houd er dus rekening mee dat een renovatie u duur te staan kan komen. De kans is immers reëel dat u door een aanpassing van uw KI meer onroerende voorheffing zal moeten betalen. Dat is zeker zo als het kadastraal inkomen door de verbouwingswerken boven de grens van 745 euro is gestegen.

In dat geval wordt uw huis immers niet langer beschouwd als een bescheiden woning, en verliest u dus het recht op een vermindering van 25 procent op de onroerende voorheffing. Weet ook dat bij een herziening van uw KI rekening gehouden wordt met de streek waarin u woont. Is die er sinds de laatste berekening op vooruit gegaan, dan heeft dat eveneens een invloed op uw nieuw kadastraal inkomen.


Goed om weten is dat bepaalde energiebesparende investeringen geen invloed hebben op uw KI. Dat werd dit jaar nog verduidelijkt in een omzendbrief van de fiscus. Volgens deze circulaire moet een onderscheid gemaakt worden tussen verbouwingen die het comfort in een woning verhogen, en maatregelen voor energiebesparing.

Dit zijn alvast enkele concrete voorbeelden van energiebesparende investeringen die volgens de omzendbrief NIET tot een verhoging van het KI leiden:
- de installatie van fotovoltaïsche zonnepanelen, een zonneboiler, een warmtepomp of een verwarmingsketel die ook elektriciteit aflevert (micro-warmtekrachtkoppeling);
- de isolatie van het dak, de muren en de vloeren;
- de vervanging van glas door dubbel of drievoudig glas;
- de plaatsing van thermostatische kranen;
- de vervanging van een oude verwarmingsketel door een energiezuinigere ketel;
- alle werkzaamheden om een woning om te bouwen tot een energiezuinig passiefhuis.

Roel Van Espen

GAAT U NIET AKKOORD?

Probeer de zaak in der minne te regelen. Lukt dat niet, dan kunt u een officieel bezwaar indienen. Om geldig te zijn, moet het bezwaarschrift binnen de twee maanden na de betekening (het aangetekend schrijven waarin het nieuwe KI u officieel kenbaar werd gemaakt) ingediend worden. Dat moet aangetekend gebeuren.

Bij de bepaling van het kadastraal inkomen wordt uw woning vergeleken met specifieke referentiepunten: dat zijn soortgelijke gebouwen in de buurt. Als u niet akkoord gaat met het toegekende of herziene KI, neem dan in de eerste plaats contact op met de bevoegde ambtenaar van de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie.

Postcode

Onze partners