Is uw woning een goede investering?

30/01/08 om 11:17 - Bijgewerkt om 11:17

Bron: Ik Ga Bouwen

Is een huis of een appartement eigenlijk een goede belegging voor later?

Is uw woning een goede investering?

Steeds vaker krijgen we te horen dat ons wettelijk pensioen niet meer zal volstaan om een zorgeloze oude dag te garanderen. Een spaarpotje aanleggen is dus zeker geen overbodige luxe. Maar is een huis of een appartement eigenlijk een goede belegging voor later?

Vastgoed heeft de reputatie 'waardebestendig' te zijn. In mensentaal: over een langere periode zou u bij wederverkoop een serieuze meerwaarde kunnen realiseren. Maar hoeveel die bedraagt, valt onmogelijk te voorspellen. Alles hangt af van de situatie op de vastgoedmarkt, zowel op het moment van aankoop als van verkoop.

Door onroerend goed als een langetermijnbelegging te beschouwen, elimineert u vaak periodieke schommelingen in de vastgoedprijzen. Die cycli hangen nogal eens samen met bewegingen in de rentetarieven. In periodes van lage rente zijn woonkredieten immers goedkoop en kunnen de vastgoedprijzen stijgen. En vice versa. Hiermee is meteen ook het belang van het tijdstip van de aankoop duidelijk. Kopen wanneer de vastgoedmarkt zich op een hoogtepunt bevindt, is namelijk catastrofaal.

Doorgaans mag u rekenen op een gemiddelde waardestijging van vastgoed van 5 % per jaar. Gemiddeld dus, want er zijn uiteraard uitschieters naar boven en naar onder. Over een periode van 20 jaar zou de nominale waarde van een huis of een appartement in theorie verdubbelen.

Houd er wel rekening mee dat bij een verkoop binnen vijf jaar een belasting van 16,50 % op de meerwaarde moet betaald worden. En als u op 'regelmatige' basis vastgoed koopt en verkoopt, dan is er eveneens een meerwaardebelasting verschuldigd. Want dan wordt u beschouwd als een vastgoedmakelaar.

Rendement van huurinkomsten


Meerwaarde alleen is echter niet zaligmakend. Een huis of appartement kan immers ook renderen via de huurinkomsten die u opstrijkt. Bij wijze van voorbeeld vertrekken we van een eenvoudig appartement met een aankoopwaarde van 100.000 euro. Dat verhuurt u aan een particulier voor 500 euro per maand.

De berekening van het bruto rendement is niet zo moeilijk. U strijkt per jaar 6.000 euro aan huurgeld op: dat betekent dus 6 % op jaarbasis. Dat bruto rendement is echter misleidend, want een aantal kosten - zoals reparaties en vernieuwingswerken - vallen ten laste van de eigenaar. En die moeten over de volledige looptijd van uw belegging verrekend worden.

U mag ook het kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing niet over het hoofd zien. Vadertje Staat wil immers ook zijn deel. De verschuldigde onroerende voorheffing is gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen. Laten we veronderstellen dat dit geïndexeerd kadastraal inkomen 1.000 euro bedraagt.

Voor het Vlaamse gewest bedraagt de onroerende voorheffing 2,50 %, aangevuld met de provinciale en gemeentelijke opcentiemen. Bij de berekening moet u wel rekening houden met een indexeringscoëfficiënt: die bedraagt momenteel 1,4276. In ons voorbeeld betaalt u aan het Vlaamse gewest dus een onroerende voorheffing van 35,69 euro.

Die wordt berekend via de formule KI x indexeringscoëfficiënt x gewestelijke OV, of 1.000 euro x 1,4276 x 2,50 %.

Opcentiemen: grote verschillen


Op het vlak van gemeentelijke opcentiemen zijn er grote verschillen, zelfs tussen buurgemeenten. We nemen het voorbeeld van de gemeenten Leuven en Tervuren, allebei gelegen in Vlaams-Brabant. De provinciale opcentiemen bedragen in beide gevallen 332. Aan de provincie Vlaams-Brabant bent u als Leuvenaar of Tervurenaar dus hetzelfde bedrag verschuldigd: 35,69 euro x 332/100 = 118,49 euro.

Op gemeentelijk vlak is er wel een verschil. De gemeentelijke opcentiemen bedragen immers 1.400 in Leuven, terwijl ze slechts 700 in Tervuren bedragen. In Leuven betaalt u dus 35,69 euro x 1400/100 = 499,66 euro; in Tervuren is dat 35,69 euro x 700/10 = 249,83 euro. In Leuven betaal je bijgevolg 653,84 euro onroerende voorheffing, in Tervuren 404,11 euro voor een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1000 euro.Zowel onroerende voorheffing als gemeentelijke en provinciale opcentiemen moeten van het totaalrendement van uw vastgoedbelegging afgetrokken worden.

Roel Van Espen

Extra

Vijf regels om te beleggen in vastgoed

1. De belangrijkste maatstof voor een vastgoedaankoop blijft de ligging. Makelaars spreken in dat verband wel eens over de 3 L's waarmee u rekening dient te houden: ligging, ligging en nog eens ligging.

2. Beleg slechts een deel van uw portefeuille in vastgoed, bijvoorbeeld maximaal 15 %. Zo spreidt u uw risico.

3. Er is een verschil de bruto en de netto huuropbrengst. Het kadastraal inkomen en de beide opcentiemen moeten verrekend worden, terwijl zeker bij ouder vastgoed het kostenaspect een belangrijke rol gaat spelen.

4. Houd er rekening mee dat de voorkeur van kopers en huurders wijzigt. Jonge gezinnen verkiezen momenteel appartementen boven huizen met een grote tuin.

5. Bij grotere projecten vallen er vaak koopjes te doen. De promotor wil van zijn laatste appartementen af, en kan - mits vakkundig onderhandelen - een fikse korting toestaan. Speel het spel dus handig!

Postcode

Onze partners