Help! Er rust een erfdienstbaarheid op mijn erf!

14/02/11 om 15:38 - Bijgewerkt om 15:38

Bron: Ik Ga Bouwen

Hoewel de erfdienstbaarheid in principe eeuwigdurend is, kan dit recht eventueel beëindigd worden.

Een erfdienstbaarheid is in principe eeuwigdurend. Toch heeft de wet een aantal beperkte mogelijkheden voorzien om dit recht al dan niet vrijwillig te beëindigen.

Erfdienstbaarheden zijn zakelijke rechten die de nadelen van de verdeling van een grond trachten op te vangen. Een erfdienstbaarheid kan omschreven worden als een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf).

Niet enkel het welgekende recht van overgang, maar ook het recht van afsluiting, het recht van afpaling, het verbod om te bouwen, de gemene muur, het recht van uitweg, het recht van doorgang, het recht van riolering en van waterleiding, ... zijn voorbeelden van erfdienstbaarheden.

Aangezien erfdienstbaarheden nog vrij veel voorkomen en eigenaars vaak ongewild een last op hun perceel moeten gedogen of anderzijds ten volle van deze last kunnen genieten, lijkt het ons nuttig om even stil te staan bij de wijze van totstandkoming van een erfdienstbaarheid en de mogelijkheden om die al dan niet vrijwillig te beëindigen.

1. Ontstaan van erfdienstbaarheden


Een erfdienstbaarheid kan op vier wijzen tot stand komen: door verkrijgende verjaring, door een titel, door bestemming door de huisvader of door de wet.

De verkrijgende verjaring kan ingeroepen worden na verloop van 30 jaar en dit enkel voor zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden. Zichtbare erfdienstbaarheden zijn deze die gekenmerkt worden door uitwendige tekenen. We denken bijvoorbeeld aan een pad dat ontstaat door het herhaaldelijk gebruik ervan. Voortdurende erfdienstbaarheden zijn die waarvan het gebruik voortdurend is zonder dat daar telkens een daad van de mens voor vereist is. Een voorbeeld hiervan is een erfdienstbaarheid van uitzicht.

Vervolgens kan een erfdienstbaarheid ontstaan door een titel. Deze titel kan een overeenkomst of testament zijn. Voor deze ontstaansgrond komen alle erfdienstbaarheden in aanmerking, zichtbaar of niet, voortdurend of niet. Er bestaat immers een vrijheid om erfdienstbaarheden te vestigen.

Hierbij geldt dat de overeenkomst moet worden overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor om tegenover derden te kunnen worden ingeroepen. Deze voorwaarde geldt echter niet voor zichtbare erfdienstbaarheden. Voor deze zijn de uitwendige tekenen zelf van de erfdienstbaarheid voldoende om de erfdienstbaarheid geldig te maken ten aanzien van derden.

Een derde manier om een erfdienstbaarheid in het leven te roepen, is de bestemming door de huisvader. Net zoals bij de verkrijgende verjaring geldt deze ontstaansgrond enkel voor voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden. Bovendien speelt ook nog de volgende vereiste: wanneer twee percelen, die vroeger aan dezelfde eigenaar hebben toebehoord en die eigenaar had het ene perceel ten dienste gesteld van het andere perceel, gescheiden worden en één van de twee percelen of beide percelen worden verkocht, dan zal een erfdienstbaarheid ontstaan.

Tenslotte kan ook de wet zelf verschillende erfdienstbaarheden instellen (bijvoorbeeld het recht van uitweg voor ingesloten erven, de regeling wat betreft afstanden van bouwwerken en beplantingen, ...)

2. Beëindiging van erfdienstbaarheden


In principe geldt er voor erfdienstbaarheden geen tijdsbeperking. Ze zijn dus eeuwigdurend en gaan niet teniet door verloop van tijd, behalve wanneer uitdrukkelijk een tijdsbeperking in de titel is opgenomen. Ook door verkoop gaat de erfdienstbaarheid dus niet teniet. Er geldt immers een volgrecht. Dat betekent dat de erfdienstbaarheid mee overgaat op de nieuwe koper van het lijdende erf. Toch heeft de wetgever een aantal specifieke beëindigingwijzen voorzien.

Allereerst bepaalt de wet dat erfdienstbaarheden teniet gaan door vermenging. Dat betekent dat het perceel van het lijdende erf en het perceel van het heersende erf in handen komen van één en dezelfde persoon. Dit kan gebeuren door middel van verkoop, schenking of erfenis. De erfdienstbaarheid zal echter herleven wanneer de percelen opnieuw in handen komen van verschillende eigenaars.

Vervolgens kunnen erfdienstbaarheden beëindigd worden door verjaring. Ze kunnen immers uitdoven door de niet uitoefening ervan gedurende 30 jaar. Voor niet-voortdurende erfdienstbaarheden neemt deze verjaringstermijn een aanvang vanaf de dag dat wordt opgehouden de erfdienstbaarheid te gebruiken.

Bij voortdurende erfdienstbaarheden ligt het anders. Hier neemt de termijn een aanvang vanaf de dag dat een met de erfdienstbaarheid strijdige daad wordt verricht. Indien bijvoorbeeld een hindernis (er wordt bijvoorbeeld gebouwd) de uitvoering van de erfdienstbaarheid onmogelijk maakt, dan begint de bevrijdende verjaring te lopen van zodra de werken een aanvang nemen.

Verder kan de eigenaar van het lijdende erf ook oordelen dat de erfdienstbaarheid geen enkel nut meer heeft voor het heersende erf. In dat geval kan hij bij de rechter het verlies van ieder nut van de erfdienstbaarheid laten bevelen. Deze mogelijkheid van beëindiging vormt een uitzondering op het eeuwigdurende karkater van erfdienstbaarheden en zal dus zeer streng beoordeeld worden door de rechter.

Bovendien kan de 'materiële onmogelijkheid tot uitoefening' de erfdienstbaarheid doen beëindigen. Dit gebeurt wanneer het dienende erf niet meer in staat is om het heersende erf het nut te verschaffen dat dit erf uit de uitoefening van de erfdienstbaarheid trok. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer een erfdienstbaarheid om water te halen uit een put of een bron, feitelijk onmogelijk wordt omdat de put of bron droog is gevallen.

ok hier geldt het principe dat de erfdienstbaarheid herleeft wanneer de onmogelijke uitoefening ophoudt te bestaan. Een tijdelijke hinder zal dus niet voldoende zijn om zich op deze beëindigingwijze te baseren.

Ten slotte bestaat de mogelijkheid voor de eigenaar van het heersende erf om afstand te doen van zijn erfdienstbaarheid. Wanneer die afstand schriftelijk gebeurt, moet deze worden ingeschreven in de hypothecaire registers zodat ze tegenstelbaar wordt aan derden.

3. Besluit


Erfdienstbaarheden kunnen op verschillende manieren in het leven worden geroepen, onder andere ook op vrijwillige basis door middel van het sluiten van een overeenkomst. Toch raden we hierbij enige voorzichtigheid aan, aangezien een erfdienstbaarheid een eeuwigdurend karakter heeft, en slechts op een beperkt aantal wijzen die in de wet zijn voorzien, beëindigd kunnen worden.

Sven Vernaillen


Sven Vernaillen is advocaat bij Goossens Sebreghts Jacqmain - www.gsj-advocaten.be

Postcode

Onze partners