Gunstregimes bij registratierechten

23/02/11 om 10:41 - Bijgewerkt om 10:41

Bron: Ik Ga Bouwen

Enkele situaties waarin een gunstregime voor de registratierechten bij de aankoop van een woning of bouwgrond geldt.

De aankoop van een woning of een bouwgrond blijft een dure zaak. Dat komt ondermeer door de hoge registratierechten die u hierbij dient op te hoesten. Gelukkig geldt soms een gunstregime...


Registratierechten zijn een vorm van belasting die geheven wordt wanneer een onroerend goed van eigenaar verandert. Bij een onderhandse verkoop is het bedrag ervan afhankelijk van het gewest waarin de woning of de grond gelegen is. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedragen de registratierechten 12,5 % van de aankoopprijs, in Vlaanderen betaalt u 10 % registratierechten. Ze zorgen er dus voor dat het uiteindelijke kostenplaatje toch aanzienlijk verhoogd wordt.

1. Bescheiden of sociale woning


Als u een zogenaamde 'bescheiden' woning koopt, dan liggen de registratierechten een heel stuk lager. Het fameuze 'klein beschrijf', zoals men in de volksmond zegt. In Vlaanderen betaalt u dan slechts 5 % in plaats van 10 %, en in Wallonië wordt u in dat geval belast aan 6 % in plaats van 12,5 %. Dat scheelt een aanzienlijke slok op de borrel. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er echter geen vermindering voorzien.

Maar wat houdt zo'n bescheiden woning nu precies in? Allereerst moet het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van het pand beperkt zijn. Dat beperkt kadastraal inkomen varieert naargelang het aantal kinderen dat de koper ten laste heeft.

Belangrijk om weten is dat een klein beschrijf enkel betrekking heeft op uw enige woning die u ook als hoofdverblijfplaats gebruikt. Een bijkomende voorwaarde is dat u zich binnen de drie jaar na de aankoop ook echt in het huis domicilieert, en dat u er daarna gedurende drie jaar onafgebroken uw domicilie behoudt.
Voor een sociale woning liggen de registratierechten zelfs nog lager.

Dit geldt voor de drie gewesten, maar zo'n woning moet dan wel aan strenge voorwaarden voldoen. De koper moet de woning bijvoorbeeld kopen van een specifieke instelling, en hij moet in aanmerking komen voor een aankooppremie die door het gewest wordt toegekend. In Brussel en Vlaanderen geldt een sociaal tarief van 1,5 %, in Wallonië zelfs 0 % (buiten een forfait van 25 euro).

Ook op bouwgronden kunnen verlaagde registratierechten van toepassing zijn, meer bepaald als u van plan bent er een bescheiden woning op te bouwen en u voldoet aan de hoger beschreven voorwaarden voor een klein beschrijf. Het verlaagde tarief wordt echter niet onmiddellijk toegepast. Bij de aankoop van de grond betaalt u de volle pot, maar als u daarna laat vaststellen dat de gebouwde woning een laag kadastraal inkomen heeft, kunt u een deel van de registratierechten terugvorderen.

2. Abattement of meeneembaarheid: aan u de keuze!


In Vlaanderen bestaat er ook een recht op een zogenaamd 'abattement' of voetvrijstelling. Dat betekent dat de eerste schijf van 15 000 euro van de aankoopsom vrijgesteld is van registratierechten. Die vrijstelling is van toepassing bij aankopen die belast worden aan 5 % of 10 % registratierechten. In de praktijk houdt dit dus een fiscaal voordeel van 750 of 1500 euro in. Ook in het Hoofdstedelijk Gewest Brussel is een gelijkaardige regeling voorzien.

Hier is de eerste schijf van 60 000 euro vrij van registratierechten onder bepaalde voorwaarden. En soms wordt dat abattement zelfs verhoogd tot 75 000 euro wanneer de woning gelegen is in een specifiek gebied. Dit betekent dus een belastingvoordeel van 7500 of 9375 euro. In Wallonië geldt dergelijke vrijstelling helaas niet.
Daarnaast is er ook nog zoiets als de 'meeneembaarheid' van registratierechten. Wat houdt dit precies in? Stel, u heeft in het verleden reeds een huis of een bouwgrond gekocht. Daar heeft u dus al registratierechten op betaald.

Als u nu een nieuw onroerend goed koopt in het Vlaamse Gewest, dan mag u die eerder betaalde registratierechten in mindering brengen, weliswaar beperkt tot 12 500 euro. Als u uw oude woning verkoopt vóór u een nieuwe koopt, dan worden de vroeger betaalde rechten meteen verrekend bij de registratie van de nieuwe aankoop. In dat geval spreekt men van 'meeneembaarheid door verrekening'.

Verkoopt u de oude woning pas ná de nieuwe aankoop, dan gebeurt de verrekening pas na die verkoop. Dit noemt men 'meeneembaarheid door teruggave'. Belangrijk is wel dat zowel de oude als de nieuwe woning de functie van hoofdverblijfplaats moet hebben.


In Wallonië en Brussel bestaat de meeneembaarheid van registratierechten niet. In Vlaanderen dus wel, maar deze is niet cumuleerbaar met het abattement. Aan u dus om het meest voordelige gunstregime uit te kiezen in uw specifieke situatie!

3. Nieuw: extra korting in Vlaanderen

Sinds begin dit jaar geldt er in het Vlaamse Gewest een bijkomende vermindering van de registratierechten. Als u het gewone abattement kunt genieten, dan komt u nu ook in aanmerking voor een bij-abattement. Die korting geldt op een bijkomende schijf van 10 000 euro (als u 10
% registratierechten betaalt), van 20 000 euro (bij 5 % voor een bescheiden woning) of van 66 666,67 euro (bij het sociale tarief van 1,5 %).

Op die manier wil de wetgever iedereen dezelfde korting van 1000 euro kunnen toekennen bij de aankoop van een huis of grond. Tellen we deze bedragen op bij het gewone abattement, dan komen we uit op respectievelijk 25 000, 35 000 of 81 666,67 euro belastingvrije grondslag, afhankelijk van het toegepaste tarief.
Een aanvullende voorwaarde voor dit bij-abattement is dat u als koper een hypothecaire lening moet aangaan op het aangekochte goed. Dat moet gebeuren binnen een termijn van twee jaar voor een woning, of binnen vijf jaar voor een bouwgrond. Let op: ook dit bij-abattement kunt u niet cumuleren met de meeneembaarheid.


Roel Van Espen

Postcode

Onze partners