Extra kosten bij aankoop woning

23/02/11 om 11:15 - Bijgewerkt om 11:15

Bron: Ik Ga Bouwen

Zowel bij de aankoop van een bouwgrond als een woning komen er nog extra kosten bij.

U heeft uw oog laten vallen op een huis of een appartement? Of u opteert eerder voor een bouwgrond? Weet wel dat naast de aankoopprijs in beide gevallen er nog extra kosten bijkomen. Houd hiermee rekening in uw budgettering!


Bent u van plan om een huis, een appartement of een grond te kopen, dan is een goede budgettering een absolute must. Hierbij moet u - naast de aankoopprijs - ook rekening houden met de extra kosten die zo'n aankoop met zich meebrengt. We geven hieronder een checklist mee van de belangrijkste kostenposten.

De makelaarskosten (gemiddeld zo'n 3 % van de aankoopprijs) zijn doorgaans ten laste van de verkoper en laten we hier buiten beschouwing. Ook beperken we ons in dit artikel tot de onderhandse verkoop. De kosten bij een openbare verkoop zullen in een volgend nummer worden besproken.

1. Registratierechten


Registratierechten zijn een vorm van belasting - eigenlijk een equivalent van de btw bij nieuwbouw - die geheven wordt wanneer een woning of een grond van eigenaar verandert. Bij een onderhandse verkoop is het bedrag ervan afhankelijk van het gewest waarin het onroerend goed gelegen is. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedragen de registratierechten 12,5 % van de aankoopprijs, terwijl u in Vlaanderen 10 % betaalt.

Als u echter een 'bescheiden' woning met een beperkt kadastraal inkomen koopt, dan zijn de registratierechten een heel stuk lager. Dat noemt men ook het 'klein beschrijf'. In Vlaanderen betaalt u dan slechts 5 % in plaats van 10 %, in Wallonië wordt u in dat geval belast aan 6 % in plaats van 12,5 %. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er echter geen vermindering voorzien.

Voor een 'sociale' woning liggen de registratierechten nog lager. Dat geldt voor de drie gewesten, maar zo'n woning moet dan wel aan strenge voorwaarden voldoen. Zo moet de koper de woning bijvoorbeeld kopen van een specifieke instelling, en moet hij in aanmerking komen voor een aankooppremie die door het gewest toegekend wordt. In Brussel of Vlaanderen geldt een sociaal tarief van 1,5 %, in Wallonië zelfs 0 % (buiten een forfait van 25 euro).

Ook op bouwgronden kunnen verlaagde registratierechten van toepassing zijn. Meer bepaald: als u van plan bent om er een bescheiden woning te bouwen en als u voldoet aan de hoger beschreven voorwaarden voor een klein beschrijf. Het verlaagde tarief wordt dan echter niet onmiddellijk toegepast: bij de aankoop van de grond betaalt u de volle pot. Maar als u daarna laat vaststellen dat de gebouwde woning een laag kadastraal inkomen heeft, kunt u alsnog een deel van de registratierechten terugvorderen.

In Vlaanderen heeft u, indien het om uw eerste woning gaat en u van plan bent er uw hoofdverblijfplaats van te maken, ook recht op een zogenaamd 'abattement' en 'bij-abattement'. Kort uitgelegd betekent dit een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 25 000 euro (bij de normale registratierechten van 10 %), van 35 000 euro (bij 5 % registratierechten voor een bescheiden woning) of van 81 666,67 euro (bij het sociale tarief van 1,5 %).

Het bij-abattement (een nieuwe regel die in werking is getreden op 1 januari 2009) is een uitbreiding van het abattement. Indien u aan bepaalde voorwaarden voldoet, wordt het abattement met 10 000 euro, of in het geval van klein beschrijf met 20 000 euro verhoogd.
Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest Brussel is de eerste schijf van 60 000 euro onder bepaalde voorwaarden vrij van registratierechten. En soms wordt dat abattement zelfs verhoogd tot 75 000 euro wanneer de woning gelegen is in een specifiek gebied. In Wallonië geldt geen abattementregeling.

Een praktisch voorbeeld ter verduidelijking: u koopt in Vlaanderen een bescheiden woning van 100 000 euro. Daarop moet u dus het verlaagde tarief van 5 % registratierechten betalen, met andere woorden 5 000 euro. Maar indien u voldoet aan de voorwaarden voor een abattement (enige woning, hoofdverblijfplaats), dan zal u maar registratierechten moeten betalen op 100 000 euro - 35 000 euro = 65 000 euro. U betaalt dus maar 3 250 euro (= 5 % van 65 000 euro) in plaats van 5 000 euro registratierechten. Voldoet u ook aan de voorwaarden voor een bij-abattement, dan betaalt u maar 2 250 euro registratierechten (= 5 % van 45 000 euro).

2. Notariskosten


Bij de aankoop van een woning of een bouwgrond is de tussenkomst van de notaris noodzakelijk. Het is trouwens ook deze notaris die de registratierechten moet innen. Maar daarnaast rekent hij u een ereloon aan. Dat ereloon is wettelijk vastgelegd en is zowel 'proportioneel' (gelijk aan een bepaald percentage van de aankoopprijs) als 'degressief' (het percentage is kleiner naarmate de 'schijf').

Daarnaast rekent de notaris ook kosten aan voor kadastrale opzoekingen, de aanvraag van getuigschriften, fiscale zegels, enz. Het totaalbedrag hiervan schommelt meestal rond 625 euro.

3. Kredietkosten


Als u voor de aankoop van uw woning of bouwgrond een hypothecaire lening afsluit, dan zijn hier eveneens kosten aan verbonden. Allereerst zal de bank u dossierkosten aanrekenen. Meestal gaat het om een vast bedrag (200 tot 250 euro) of een percentage (bijvoorbeeld 4 % van het ontleende bedrag). Maar hierover kan steeds onderhandeld worden.

Wilt uw bankier u bijvoorbeeld geen lagere rentevoet meer toekennen, dan kunt u eventueel vragen of hij dan de dossierkosten wil kwijtschelden.
Daarnaast betaalt u 1 % registratierechten op het geleende bedrag verhoogd met de 'aanhorigheden'. Afhankelijk van de bank liggen de aanhorigheden tussen 5 en 10 %. Verder is er nog een inschrijvingsrecht van 0,30 %, het ereloon van de hypotheekbewaarder (die uw lening in een register noteert), het ereloon van uw notaris (zie hierboven) en de aktekosten voor het krediet. Deze aktekosten hebben betrekking op onder meer stedenbouwkundige opzoekingen die uw notaris moet verrichten. Het bedrag hiervan schommelt meestal rond 525 euro.

Voorbeeld


Stel, u koopt een appartement in Brussel voor 300 000 euro. U gaat een hypothecaire lening aan voor het volledige bedrag. Het is uw eerste en enige woning, en daardoor geniet u een vrijstelling van de registratierechten voor de eerste 60 000 euro. Hieronder vindt u een overzicht van de extra kosten die u - naast de aankoopprijs en de interesten van uw krediet - dient te budgetteren.


Roel Van Espen


Bron:www.hoeveelkostmijnhuis.be. Op deze website vindt u onder andere gratis rekenmodules om uit te reken hoeveel uw eigen project zal kosten, maar ook om uw belastingvoordeel te optimaliseren.

Postcode

Onze partners