Een tweede verblijf: een tweede zorg?

23/02/11 om 10:53 - Bijgewerkt om 10:53

Bron: Ik Ga Bouwen

Enkele aandachtspunten bij de aankoop van een tweede verblijf op een rijtje.

Overweegt u om een vakantiewoning te kopen? Is dit wel een interessante investering? En wat zijn de financiële en fiscale aspecten hiervan? We zetten voor u een aantal belangrijke aandachtspunten op een rijtje.


De vastgoedprijzen in ons land stijgen gemiddeld met zes procent per jaar. En ook over de grenzen heen is deze evolutie vergelijkbaar. Investeren in een vakantiewoning lijkt dus geen slechte belegging. Toch moet u rekening houden met heel wat extra kosten. Zo zijn er de registratierechten: die bedragen doorgaans 10 procent (in Vlaanderen) of 12,5 procent (in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Wallonië) van de aankoopprijs. Plus notariskosten en eventuele kosten bij het aangaan van een lening.

Overweegt u een aankoop in het buitenland, dan kunnen er - naargelang het land - nog andere kosten en taksen opduiken. Weet ook dat u jaarlijks een tot anderhalf procent van de waarde van de woning zal spenderen aan onderhoud.


Door uw tweede verblijf te verhuren, kunt u een extra duit bijverdienen. Maar wees ook hier bewust van het feit dat de huurinkomsten in eerste instantie bruto zijn. Stel, u heeft een vakantiewoning van 300 000 euro gekocht. Die verhuurt u in de zomermaanden voor 500 euro per week. In het laagseizoen ligt uw verhuurprijs op 300 euro per week, en dan wordt uw vakantiehuisje gemiddeld een op de twee weken verhuurd. Op die manier genereert u een extra inkomen van 10 600 euro per jaar. Dit komt overeen met een jaarlijks huurrendement van 3,5 procent. Als u de belastingen en verzekeringen incalculeert, houdt u er netto uiteraard wel wat minder aan over.

1. Wat zegt de fiscus?


Wanneer u een hypothecaire lening afsluit, geniet u in principe een fiscale aftrek - de zogenaamde woonbonus. Maar die geldt alleen voor uw eerste gezinswoning. Voor een tweede verblijf belandt u in een ander fiscaal stelsel. Meer nog: de kans bestaat dat u door de aankoop van uw vakantieverblijf een stukje fiscale aftrek verliest op uw eerste gezinswoning.

En wat zijn de gevolgen voor uw belastingsbrief als u het verhuurt? "Uw vakantiewoning is wellicht bemeubeld en dan beschouwt de fiscus veertig procent van de totale genoten huur als roerend," zegt Johan Adriaens, vennoot van Neven & Partners en gespecialiseerd in vermogensplanning en juridische begeleiding. "U wordt dan belast op veertig procent van die huur. Van dit bedrag mag wel een kostenforfait van vijftig procent afgetrokken worden. Op wat overblijft, betaalt u vijftien procent belastingen. Maar bovendien wordt u ook nog eens belast op 140 procent van het KI."

En als u na enkele jaren besluit om uw tweede verblijf opnieuw van de hand te doen? Wellicht heeft u dan een mooie meerwaarde gecreëerd. "In dat geval betaalt u een meerwaardebelasting van 16,5 procent als u de woning binnen de vijf jaar na aankoop verkoopt," zegt Adriaens. "U mag echter een heleboel kosten in rekening brengen, zoals een forfaitair percentage van 25 procent voor de aankoopkosten. Plus nog eens vijf procent per volledig jaar. En niet onbelangrijk: ook de kosten voor werken die u door een geregistreerde aannemer heeft laten uitvoeren, mogen bij de aankoopprijs geteld worden.' Op die manier kunt u de meerwaardebelasting nog enigszins beperken.

2. Over de grens


Als u een tweede verblijf in het buitenland overweegt, dan gelden er uiteraard andere regels. Als basisregel geldt: u wordt ter plaatse belast volgens het aldaar geldende belastingstelsel. Die vastgoedbelasting is doorgaans te vergelijken met de Belgische onroerende voorheffing. U moet uw tweede verblijf bovendien opnemen in uw Belgische belastingaangifte. En dat wordt in de praktijk al wel eens 'vergeten'.

Als u de woning verhuurt, dan geeft u het totale bedrag van de huurprijs aan. Wordt uw verblijf niet verhuurd, dan moet u de zogenaamde brutowaarde aangeven. Dat is gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u redelijkerwijze zou kunnen krijgen als u het verblijf zou verhuren. Goed om weten: buitenlandse belastingen mag u van de huurprijs of de huurwaarde aftrekken.


Nochtans heeft België met een heleboel landen - waaronder zowat alle klassieke vakantiebestemmingen - een dubbelbelastingverdrag. Johan Adriaens: "Dat bepaalt dat onroerende goederen enkel belastbaar zijn in het land waarin ze gelegen zijn. Bezit u dus een tweede verblijf in Frankrijk of Italië, dan betaalt u in principe alleen Franse of Italiaanse belastingen."

Waarom moet u het dan toch aangeven in uw aangifte? Omdat u indirect belast wordt in België. Uw vakantiewoning in het buitenland telt namelijk mee om de belasting op uw andere - wél in België belaste - inkomsten te bepalen. U wordt er dus niet rechtstreeks op belast, maar het bepaalt wel mee uw zogenaamde belastbare grondslag. Zo kunt u in een hogere belastingschijf terecht komen. En dat kost u dan een paar honderd euro per jaar aan extra belastingen. Maar op die manier speelt u het wel fair, en daar krijgt u een goede nachtrust voor in de plaats.


Roel Van Espen

DENK OOK AAN LATER!


Bij de aankoop van een tweede woning moet u ook aandacht besteden aan een goede successieplanning. "Enkele eenvoudige constructies kunnen u echter aanzienlijk wat besparingen opleveren later," aldus vermogensplanner Johan Adriaens bij Neven & Partners. "Zo is er de techniek van de gesplitste aankoop, die zowel in België als in het buitenland kan toegepast worden. Hierbij kopen de ouders het levenslange vruchtgebruik, terwijl de kinderen de blote eigendom verwerven.

Wanneer de ouders later overlijden, gaat de vakantiewoning belastingvrij naar de kinderen. In de praktijk blijken de kinderen echter vaak onvoldoende kapitaal te hebben om nu al de naakte eigendom te kunnen kopen. Dit probleem kan dan eenvoudig en goedkoop opgelost worden via een hand- of bankgift. Maar u kunt voor deze schenking ook naar de Belgische notaris (drie procent plus ereloon) of een Nederlandse notaris (enkel 1 250 euro ereloon) stappen."

Postcode

Onze partners