De gemene muur: één muur, twee eigenaars

14/02/11 om 15:24 - Bijgewerkt om 15:24

Bron: Ik Ga Bouwen

Een woordje uitleg over de praktische aspecten van het delen van een muur.

De gemene muur: één muur, twee eigenaars

© Maisons Baijot

Als u een woning tegen een bestaande woning aanbouwt, steekt de problematiek van de gemene muur zijn kop op. Maar wat moeten we verstaan onder het begrip 'gemene muur'? En welke gevolgen vloeien hieruit voort voor de mede-eigena ars?
1. Wat is een gemene muur?
Nergens in de wetgeving staat een definitie van het begrip 'gemene muur'. Deze leemte werd gelukkig ingevuld door de rechtspraak. Zo oordeelde het Hof van Cassatie dat de gemene muur "een muur is die dient tot afsluiting tussen erven en tot steun van constructies tegen deze muur aangebracht". Aangenomen wordt dus dat een gemene muur een muur is, die tot scheiding dient van twee aan elkaar grenzende, al dan niet bebouwde erven en die aan verschillende eigenaars toebehoort in gemeenschappelijke eigendom.

Uit deze definitie kunnen we een aantal kenmerkende elementen distilleren.
- Er moet spraken zijn van een muur. Maar ook hier geeft de wet geen definitie. Daarom beschouwen we een muur dan ook in zijn gewone betekenis. Hoogte, dikte en het materiaal waaruit de muur is opgetrokken, spelen alvast geen rol. Wel is een zekere binding tussen het materiaal vereist.
- Verder moet deze muur dienst doen tot scheiding van twee aan elkaar grenzende erven en steun bieden aan een constructie. Hier moet dus duidelijk een onderscheid gemaakt worden met een afsluitingsmuur. Een afsluitingsmuur scheidt wel twee aan elkaar grenzende erven maar steunt aan geen van beide zijden enig gebouw. Een gemene muur geeft bij de scheiding van twee aan elkaar grenzende erven wel steun aan een gebouw, hetzij aan één zijde, hetzij aan beide zijden tegelijk.
- Ten slotte moet de gemene muur zich op de grens van twee erven van verschillende eigenaars bevinden en moet de muur in mede-eigendom aan deze eigenaars toebehoren.

Hoe komt muurgemeenheid tot stand?

Muurgemeenheid kan op verschillende wijzen tot stand komen.
- Vooreerst door het gezamenlijk bouwen van een muur op de perceelgrens en dit op gemene kosten.
- Muurgemeenheid kan eveneens ontstaan doordat de scheidingsmuur die volledig op het erf van één buur staat, gemeen gemaakt wordt ten voordele van de eigenaar van het aanpalende erf. Dit kan bijvoorbeeld door verkrijgende verjaring. Het 30-jarig onafgebroken, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig bezit als mede-eigenaar vormt de basis voor deze verjaring.
- De muurgemeenheid kan verder ook ontstaan door de gedwongen verkoop van de muurgemeenheid.

2. De vergoeding
Voor de gemeenmaking van de muur moet de overnemer aan de eigenaar van de muur een vergoeding betalen die gelijk is aan de helft van de actuele waarde van de grond waarop de muur gebouwd is, vermeerderd met de helft van de waarde van de muur of het gemeen gemaakte deel ervan, in de staat waarin de muur zich bevindt op het ogenblik van de koop.

Als uitgangspunt neemt men de kostprijs van de oprichting van muur. Deze wordt vervolgens gecorrigeerd door een eventuele minderwaarde af te trekken, gebaseerd op de staat van onderhoud van de muur (zie ook onze servicepagina's achteraan in dit nummer).

3. Daad van ingebruikneming

Wat als een buur bouwt tegen/op/aan een scheidingsmuur en een daad van 'ingebruikneming' stelt? In het Burgerlijk Wetboek is hierover niets bepaald, wel heeft het Hof van Cassatie hierover het volgende gesteld: "De eigenaar van een private scheidingsmuur kan van zijn buur de prijs voor het gemeen maken van de muur vorderen voor zover laatstgenoemde de muur zodanig gebruikt dat hij zich het medebezit toeeigent, aldus het eigendomsrecht schendt en dit gebruik niet redelijkerwijze kan voortzetten zonder de impliciete wil om de muur gemeen te maken."

Het louter halen van een voordeel uit de muur van de buur betekent volgens het Hof van Cassatie nog geen bezitsaanmatiging (= usurpatie of wederrechtelijke inbezitneming). Warmte, isolatie, bescherming tegen weer en wind, enz. zijn geen argumenten om te stellen dat de muur gemeen gemaakt moet worden.

Duidelijk is dat er een materieel contact moet zijn met de bewuste muur waarvoor betaling wordt gevorderd. Het Hof van Cassatie is streng wat deze vereiste van materieel contact betreft en vraagt dat de inbezitneming een uiting dient te zijn van de ondubbelzinnige wil van de inbezitnemer om de gemeenheid van de muur te verwerven.

Verder bestaat er rechtspraak die benadrukt dat er een duidelijke verbinding vereist is met de muur van het naburig erf door middel van bevestiging of metselwerk. Het plaatsen van isolerend materiaal tussen beide muren, het dichtsmeren van de voegen met cement, een laag cement aanbrengen op het uitstekend deel van de muur, de muur witten, ... zijn hier voorbeelden van.

Volgens andere rechtspraak is er dan weer sprake van bezitsaanmatiging wanneer een zijgevel gebruik wordt voor de oprichting van een woning, wanneer tegen de garage van een buur een andere garage wordt gebouwd, wanneer steunbalken voor een dak worden geplaatst op de muur van een gebuur, wanneer op de nog niet gemene muur een duiventil wordt gesteund of er met spijkers leibomen aan worden gehecht.


Kan de eigenaar van de muur de feitelijkheden wat betreft bezitsaanmatiging stopzetten?
De eigenaar van de scheidingsmuur kan inderdaad eisen om die feitelijkheden stop te zetten en kan zelfs vorderen om eventuele uitgevoerde bouwwerken terug af te breken.

4. Wat zijn de gevolgen van muurgemeenheid?
Door de muurgemeenheid ontstaat er juridisch tussen de aanpalende eigenaars een situatie van onverdeeld eigendomsrecht. Geen van beide partijen kan hier eenzijdig een einde aan maken.

Elke mede-eigenaar heeft daarbij, behoudens andersluidende overeenkomst, recht op gebruik en genot volgens de eigen bestemming van de muur. Zo kan, bijvoorbeeld, elke eigenaar aan zijn kant van de muur schilderwerken uitvoeren. Wat zeker niet mag is dat een mede-eigenaar elementen aanbrengt in de volledige breedte van de muur, of openingen creëert.

Naast rechten doet de muurgemeenheid ook plichten ontstaan voor de mede-eigenaars. Elke onverdeeldheid brengt met zich dat de mede-eigenaar in verhouding tot zijn aandeel dient bij te dragen in de kosten van het onderhoud, de herstelling en zelfs wederopbouw van de muur. Ook hier kan echter tussen partijen contractueel van worden afgeweken.

Sven Vernaillen

** Wat zegt het Burgerlijk wetboek?
In steden en voorsteden kan iedereen op grond van art. 663 van het Burgerlijk Wetboek aan zijn buurman vragen om bij te dragen in de bouw of het herstel van een muur die tot afscheiding dient van huizen, binnenplaatsen en tuinen. Wie echter op dit artikel een beroep wenst te doen om zijn buur te verplichten bij te dragen, kan dit enkel doen zolang de muur niet gebouwd is.

Art. 661 van het Burgerlijk Wetboek biedt aan iedere eigenaar wiens erf paalt aan andermans muur, dan weer de mogelijkheid om die geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits vergoeding van de helft van de waarde van (het gedeelte van) de muur en de grond waarop hij gebouwd is. De aanpalende eigenaar kan zo de eigenaar van de scheidingsmuur verplichten die muur gemeen te maken en de aanpalende eigenaar als onverdeelde mede-eigenaar van de muur te erkennen. Dit recht is niet verjaarbaar.

Postcode

Onze partners