Betaalt u btw of registratierechten?

02/03/13 om 10:10 - Bijgewerkt om 10:10

Bron: Ik Ga Bouwen

De aankoop van een woning of een bouwgrond wordt altijd belast. In sommige gevallen moet u registratierechten betalen, in andere gevallen dan weer btw. Hoe zit die vork precies in de steel?

Betaalt u btw of registratierechten?

© Thinkstock

De aankoop van een woning of een bouwgrond wordt altijd belast. In sommige gevallen moet u registratierechten betalen, in andere gevallen dan weer btw. Hoe zit die vork precies in de steel?

Op zowat alles wat u als consument koopt, betaalt u btw. Wanneer u echter een huis of een bouwgrond aanschaft via een onderhandse verkoop, dan wordt de aankoop in principe belast met registratierechten in plaats van btw. Het bedrag ervan is afhankelijk van het gewest waarin de woning of de grond gelegen is. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië bedragen de registratierechten 12,5% van de aankoopprijs, in Vlaanderen betaalt u 10%.

Toch bestaat de kans dat u in bepaalde gevallen btw in plaats van registratierechten dient op te hoesten. Het btw-percentage bedraagt 21%, tenzij het om een sociale woning gaat (dan betaalt u 6% of 12%). Goed om weten is alvast dat u nooit registratierechten én btw op eenzelfde goed hoeft te betalen: u betaalt ofwel registratierechten, ofwel btw op een grond of een woning.

Enkele scenario's

Bij een gecombineerde aankoop kunnen de grond en de woning echter elk op een andere manier belast worden. We zetten hieronder enkele scenario's op een rijtje.

Scenario 1: u koopt een bouwgrond zonder gebouw

Wanneer u alleen een bouwgrond koopt zonder dat daar iets op gebouwd is, dan betaalt u simpelweg registratierechten op de prijs van die grond. In dat geval is er geen sprake van btw.

Scenario 2: u koopt een bouwgrond met daarop een nieuwbouw

Koopt u een bouwgrond in combinatie met een nieuwbouw, dan betaalt u sinds 1 januari 2011 21% btw op de prijs van de grond én van de woning. Een woning wordt volgens de wet als 'nieuw' beschouwd tot uiterlijk op 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming. Dat betekent concreet: wanneer uw huis bijvoorbeeld in 2011 in gebruik genomen werd, dan wordt het tot eind 2013 als nieuwbouw getaxeerd.
Toch bestaat nog steeds de kans dat u (enkel) op de aankoop van de bouwgrond registratierechten in plaats van btw betaalt. Dat is het geval wanneer voldaan is aan één van de volgende voorwaarden:
? de gebouwde woning wordt niet verkocht met btw (bijvoorbeeld wanneer het gebouw zal gebruikt worden voor professionele doeleinden);
? de grond en het gebouw worden niet door eenzelfde persoon of organisatie verkocht;
? de grond wordt niet tegelijk met de woning aan u overgedragen.
Sommige bouwondernemingen proberen de (hogere) btw dan ook te omzeilen door de verkoop van de grond en van het gebouw afzonderlijk te laten gebeuren door verschillende maatschappijen. Of, door de verkopen op te splitsen in de tijd.

Scenario 3: u koopt een bouwgrond met daarop een 'oudere' woning

Op de aankoop van een grond met daarop een 'ouder' huis of appartement (dus geen nieuwbouw) betaalt u registratierechten en geen btw. Die registratierechten hebben zowel betrekking op het gebouw als op de grond. Met een 'oudere' woning bedoelen we in deze context: geen nieuwbouw. Met andere woorden: een huis dat later dan 31 december van het tweede jaar, volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming, geleverd wordt. Een huis dat in gebruik genomen werd in 2010, wordt in 2013 dus niet meer als nieuwbouw beschouwd.

Scenario 4: u koopt een bouwgrond met een woning op plan

En wat als u een bouwgrond koopt in combinatie met een woning of een appartement op plan (sleutel-op-de-deur)? In dat geval wordt een onderscheid gemaakt tussen de aankoop van een 'nog op te richten gebouw' en een 'gebouw dat al in aanbouw is'.
? Wanneer u een overeenkomst tekent voor de aankoop van een nog te bouwen huis of appartement, dan verwerft u op dat moment alleen de eigendom van de bouwgrond. Volgens de wetgever wordt die grond dan niet tegelijk met het gebouw verkocht, want er is dan nog geen gebouw. In dat geval betaalt u registratierechten op de aankoopprijs van de grond. Later dient u sowieso btw te betalen op het gebouw.
? Tekent u een contract voor de aankoop van een woning die nog in aanbouw is, dan verwerft u volgens de wet wél meteen de eigendom van de grond én van het gebouw. De wetgever maakt dus geen onderscheid tussen een gedeelte van een woning en een volledige woning. Daardoor betaalt u btw op het huis én op de bouwgrond.

Verlaagde registratierechten

Het spreekt voor zich dat u er alle voordeel bij hebt om (de lagere) registratierechten te betalen dan (de hogere) btw. Bovendien kunt u in Vlaanderen en Wallonië aanspraak maken op een verlaagd tarief voor registratierechten. Dat is onder meer het geval wanneer u een 'bescheiden' woning koopt. In Vlaanderen betaalt u daarvoor slechts 5% in plaats van 10%. In Wallonië wordt u in dat geval belast aan 5% of 6% (afhankelijk van de situatie) in plaats van 12,5%. Ook op bouwgronden kunnen verlaagde registratierechten van toepassing zijn wanneer u van plan bent om er later een bescheiden woning op te zetten. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er sowieso geen reductie voorzien.

Voor een sociale woning zijn de registratierechten zelfs nog lager. Dat is het geval in de drie gewesten, maar zo'n woning moet dan wel aan strenge voorwaarden voldoen. De koper moet het huis bijvoorbeeld kopen van een specifieke instelling, en hij moet in aanmerking komen voor een aankooppremie die door het gewest toegekend wordt. In Brussel of Vlaanderen geldt een sociaal tarief van 1,5%, in Wallonië zelfs 0% (u betaalt alleen een forfait van 25 euro).

Roel Van Espen

Postcode

Onze partners